НЕЗЫГАРЬ – > 180
orig date 2023-09-15 11:02:16
14:21 15-09-2023
Изменение логистических цепочек и ритмичности поставок приводят к рекордному спросу на складские помещения и изменению поведения девелоперов.
По итогам неполных девяти месяцев 2023 г. спрос на складскую недвижимость в России находится на историческом максимуме, превышая показатели рекордного 2021 г. При этом рекордные показатели достигаются в том числе в регионах – региональные хабы стремительно развиваются, спрос в них составляет 922 тыс. кв. м, при том, что ранее он не превышал 400 тыс. кв. м. Ставки аренда также устанавливают рекорды, рост составляет до 40% с начала 2023 г.
Примечательно, что еще летом 2022 г. наблюдалось сжатие этого рынка, активно росло количество площадей, предлагаемых в субаренду. Основной причиной называлось сокращение товарных запасов, за счет падения импорта и снижения оборотов, и попытках оптимизировать издержки. Однако уже к марту 2023 г. ситуация принципиально изменилась, в частности, в Московском регионе вакантность площадей опустилась ниже 2%.
На изменение ситуации сказывается не наблюдаемый некоторыми акторами «перегрев» экономики, а ее трансформация, сопровождаемая значительным ростом как запасов сырья и материалов, так и готовой продукции.
Так, еще в начале года отмечалось, что ряд компаний, производящих мебель, сокращают свою производство из-за нарастающих складских запасов. По состоянию на конец 2022 г. их объем оценивался в 18,9 млн единиц, или 22,5% от всей произведенной за год продукции, что на 4–5 п. п. больше, чем в 2017–2021 гг. При этом, по прогнозам, существенный объем нераспроданной продукции сохранится на протяжении 2023–2025 гг.
С другой стороны, ситуацию усугубляет изменение глобальных цепочек поставок сырья, материалов и комплектующих. Помимо смены поставщиков, во многих случаях происходит увеличение сроков поставок и снижается гарантия их бесперебойности. В отношении импортных поставок, особенно, связанных с параллельным импортом, существует высокий уровень неопределенности в стабильности работы созданных схем поставок и расчетов, также в отдельных случаях имеются опасения «перекрывания» импорта. Дополнительное давление на рынок оказывает и «падающий» рубль. В таких условиях предприятия вынуждены создавать дополнительные страховые и гарантийные запасы, с целью снижения вероятности простоев или отсутствия товаров для перепродажи.
Как следствие меняется и поведение девелоперов: растет доля спекулятивных проектов, т.е. тех, которые строятся не для конкретного арендатора. Если в прошлом году в Московском регионе она составляла 23%, то в этом году, по разный оценкам, ожидается 60-70%, что будет рекордным значением с 2018 г.
Так что, рекордные показатели ввода складских помещений, фиксировавшиеся по итогам прошлого года, могут быть превзойдены во многих регионах уже в этом году. В результате ситуация с предложением складских площадей может улучшится. Вместе с тем, прогнозируется рост цен, несмотря на то что значительного увеличения себестоимости строительства и отделочных материалов не фиксировалось: по летним оценкам, себестоимость строительства в складском сегменте за последние девять месяцев выросла на 2,4%, а по сравнению с началом 2022 г., даже упала почти на 8%.
По итогам неполных девяти месяцев 2023 г. спрос на складскую недвижимость в России находится на историческом максимуме, превышая показатели рекордного 2021 г. При этом рекордные показатели достигаются в том числе в регионах – региональные хабы стремительно развиваются, спрос в них составляет 922 тыс. кв. м, при том, что ранее он не превышал 400 тыс. кв. м. Ставки аренда также устанавливают рекорды, рост составляет до 40% с начала 2023 г.
Примечательно, что еще летом 2022 г. наблюдалось сжатие этого рынка, активно росло количество площадей, предлагаемых в субаренду. Основной причиной называлось сокращение товарных запасов, за счет падения импорта и снижения оборотов, и попытках оптимизировать издержки. Однако уже к марту 2023 г. ситуация принципиально изменилась, в частности, в Московском регионе вакантность площадей опустилась ниже 2%.
На изменение ситуации сказывается не наблюдаемый некоторыми акторами «перегрев» экономики, а ее трансформация, сопровождаемая значительным ростом как запасов сырья и материалов, так и готовой продукции.
Так, еще в начале года отмечалось, что ряд компаний, производящих мебель, сокращают свою производство из-за нарастающих складских запасов. По состоянию на конец 2022 г. их объем оценивался в 18,9 млн единиц, или 22,5% от всей произведенной за год продукции, что на 4–5 п. п. больше, чем в 2017–2021 гг. При этом, по прогнозам, существенный объем нераспроданной продукции сохранится на протяжении 2023–2025 гг.
С другой стороны, ситуацию усугубляет изменение глобальных цепочек поставок сырья, материалов и комплектующих. Помимо смены поставщиков, во многих случаях происходит увеличение сроков поставок и снижается гарантия их бесперебойности. В отношении импортных поставок, особенно, связанных с параллельным импортом, существует высокий уровень неопределенности в стабильности работы созданных схем поставок и расчетов, также в отдельных случаях имеются опасения «перекрывания» импорта. Дополнительное давление на рынок оказывает и «падающий» рубль. В таких условиях предприятия вынуждены создавать дополнительные страховые и гарантийные запасы, с целью снижения вероятности простоев или отсутствия товаров для перепродажи.
Как следствие меняется и поведение девелоперов: растет доля спекулятивных проектов, т.е. тех, которые строятся не для конкретного арендатора. Если в прошлом году в Московском регионе она составляла 23%, то в этом году, по разный оценкам, ожидается 60-70%, что будет рекордным значением с 2018 г.
Так что, рекордные показатели ввода складских помещений, фиксировавшиеся по итогам прошлого года, могут быть превзойдены во многих регионах уже в этом году. В результате ситуация с предложением складских площадей может улучшится. Вместе с тем, прогнозируется рост цен, несмотря на то что значительного увеличения себестоимости строительства и отделочных материалов не фиксировалось: по летним оценкам, себестоимость строительства в складском сегменте за последние девять месяцев выросла на 2,4%, а по сравнению с началом 2022 г., даже упала почти на 8%.